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张静律师   张静律师,上海丰兆律师事务所执业律师,中国民主建国会会员,法学学士,上海律师协会会员。 上海市松江区总工会法律援助维权志愿团律师,上海市松江区法律援助律师,松江区行政服务中心法律咨询窗口常驻律师,... 详细>>

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自家阳台业主是否有权封闭?

 要点提示:有些商品房的阳台是露天的,多数的业主倾向于将阳台封闭起来,毕竟露天阳台利用率低、易脏、不便于晾晒衣物。但物业公司则认为业主未经物业公司同意,不得封闭阳台,对其进行制止,要求业主拆除,恢复原状。业主是否有权封闭自家露天阳台,物业公司有权阻止吗?

  基本案例:家住某小区的张先生觉得自家的露天阳台没有合理利用起来很是浪费,每逢刮风下雨,露天阳台就会变得很脏乱,于是便决定请施工队将露天阳台封闭起来。但在施工期间遭到了物业公司的再三阻拦,物业公司不让工人进入小区,且要求张先生对已经封闭的部分进行拆除,恢复原状。张先生认为,该套商品房的所有权人是自己,露天阳台是商品房的一部分,都是个人的私有财产,自己当然有权任意处置;再者封闭阳台没有妨碍到他人的权益,也没有妨碍相邻关系,属于自己对私有财产的处分,物业公司根本无权干涉。物业公司则认为,虽然该套商品房和露天阳台都是属于张先生的财产,但张先生在入住时即与物业公司签订了《物业管理服务合同》和《业主公约》,其中都有明确的条款表明业主不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、不得封闭阳台。张先生自行封闭阳台未经同意,也从未告知过物业公司,该行为已经构成妨碍物业公司对小区的正常管理,违反了《物业管理服务合同》及《业主公约》的规定。因此,物业公司有权制止违反物业管理制度及《业主公约》的行为,对于张先生自行封闭阳台物业公司是有权制止的。

 律师分析:业主是否有权封闭自家露天阳台,物业公司是否有权出面阻止呢?张先生可不可以对自己私有财产进行处置,物业公司的阻止行为是否有法律依据呢?这个问题,我们需要分情况而论。首先,张先生对该套商品房拥有财产所有权是毋庸置疑的。依据《中华人民共和国民法通则》(以下简称“《民法通则》”)的规定,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利,包括占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。张先生购买的是小区一幢楼中的一套商品房,有套内部分还有公摊部分。张先生对套内部分享有专有所有权,只要张先生在行使权利时不违反法律或者社会公共利益,在不妨碍和侵害他人权利的情况下,完全有权按照自己的意志随意处置。但还需注意另一前提,那就是同时也需要考虑业主与物业公司对是否可以封闭自家阳台有无相关约定。如果有约定,业主是否签署过相关的约定。《物业管理条例》第七条规定,业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则。本案中张先生签署过所在的小区《业主公约》,且该公约明确规定,业主不得封闭阳台。因此,面对张先生违反业主公约的规定私自封闭自家阳台的行为物业公司是有权依据《业主公约》进行阻拦的,张先生必须遵守《业主公约》的规定,不得封闭自家阳台。如果业主没有与物业公司签署过不得封闭阳台的相关规定,那么这种情况下业主是可以封闭自家阳台的。




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