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业主大会的决议业主必须执行吗?

 要点提示:业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。 一般来说,业主是业主大会的成员,作为一个团体组织,业主大会或业主委员会采取多数决定的方式形成决议,如果业主未参加业主大会或者对业主大会的决议是不同意的,那么在这样一种情况下形成的决议对前述业主是否有约束力呢?业主是否必须执行该决议呢?

 基本案例:家住某小区的陈先生和王先生最近碰到了一个类似的问题,他们居住的小区业主大会通过了一项决议,每位住户每月需要缴纳400元物业费。陈先生由于身在外地没有参加本次业主大会,故而没有在规定的时间缴纳物业费,物业公司再三催讨,陈先生仍以本人未参加业主大会为由拒绝缴纳物业费。王先生的情况则是参加了业主大会,但是对于收取物业费的该项决议是明确表示反对的,因此王先生认为自己也无需遵守该项决议,可以不用缴纳物业费。物业公司对陈先生和王先生出示了业主大会的决议并向其解释业主大会的决议符合法律规定的程序,决议符合法律规定的票数条件,该项决议是合法有效的,无论陈先生和王先生参加与否、同意与否均不可以成为拒绝支付物业费的理由。那么到底谁的说法是正确的呢?

 律师分析:业主大会或业主委员会采取多数决定的方式形成决议,包括弃权和反对在内的全体业主都应该遵守。根据《中华人民共和国物权法》(以下简称“《物权法》”)和《物业管理条例》的相关规定,业主大会或业主委员会依法作出的决议,对全体业主具有法律约束力。也就是说,无论业主是否参加了业主大会,也无论业主是否同意该项决定,只要该决定经业主大会或业主委员会合法通过的,就对所有业主发生法律约束力。这里需要指出的是,业主需要遵守的是业主大会或业主委员会依据法律规定合法有效作出的决议,需要符合法律规定的票数条件,这是一项大前提,对业主有法律约束力的当然是符合法定程序的决议。如果业主认为该项决议侵犯了本人的权利,可以请求人民法予以院撤销,在人民法院未裁决该项决议无效前业主需要执行业主大会的决议。 前面提到业主大会或业委会的决议的产生需合法有效,是否合法有效需满足以下要求:第一,业主大会或者业主委员会是依法成立的,决议的主体需合法。第二,决议的做出属于其职权范围内,要求程度合法,业主大会或者业主委员会应该严格依据《物权法》及《物业管理条例》作出决议。第三,决议的通过条件必须符合《物权法》的相关规定,严格按照法律法规的规定,参加人数需符合法律规定,即业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。表决人数需符合法律规定,即业主大会作出普通决议,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;业主大会作出特别重大事项决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如果本案例中的业主大会决议符合法律法规的规定,应当对全体业主有法律约束力,陈先生和王先生需遵守该项决议。



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