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关于群租,了解一下

近日本区某小区一段二房东装修群租房的视频在网上引起了关注视频中楼上群租房的二房东正在将从出租人处承租的住宅进行装修分割楼下的相邻业主深受困扰

近年来,群租问题一直是城市治理的重要方面这是因为群租存在着严重的弊端。一般而言,群租房多会违法改变建筑结构,消防、治安、人身安全等隐患严重存在。垃圾、噪音、作息混乱,公共资源超负荷利用和损坏,更是小区内其他业主、物业抱怨群租的主要原因。那么在日常生活中关于群租,我们应该了解些什么呢

1、群租的认定标准

群租,是指将毛坯房分割成一个个独立的房间,在简单的装饰下,然后以便宜的价格把房子出租给很多人的现象。2014324日修改后的《上海市居住房屋租赁管理办法》(以下简称《管理办法》)对居住房屋租赁的最小出租单位及最低人均承租面积和居住人数作出了具体的规定20145月由上海市社会管理综合治理委员会办公室等十部门共同制定的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)明确将以下5种情形纳入群租治理范围:

l 将单位集体宿舍设在住宅小区内;

l 将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租,或按床位出租;

l 将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,出租供人员居住;

l 出租房间的人均居住面积低于5平方米;

l 每个出租房间的居住人数超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

2出租人“一房东”)

根据相关法律、法规及本市出台的一系列文件、政策,“一房东”在出租房屋时,应当确保所出租房屋符合规定的安全条件,并对承租人使用出租房屋的情况进行监督,禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租出租房屋不得违反最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制的相关规定。“一房东”出租房屋的,应当与公安部门签订《治安责任保证书》,集中出租房屋的还应当配合相关部分建立相应的管理制度禁止向无身份证明的人员出租房屋。“一房东”有以上违法行为的,相关部门可给予一定的行政处罚,例如罚款;同时相关职能部门可将房屋限制买卖或将违规出租人信息作为不良信息记录,纳入本市公共信息服务平台。

此外,根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定,当“二房东”擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建并合理期限内拒不恢复原状未经出租人同意转租未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋且致使租赁物受到损失时,“一房东”有权随时解除合同。

3、转租人(“二房东”)

一般而言,承租人承租居住房屋应当用于自住,确需转租的,应征得出租人同意。根据《管理办法》的规定,“二房东”也应遵守业主管理规约,不得损害相邻业主的合法权益;不得利用承租的居住房屋从事经营活动;合理、安全使用房屋及设施、设备,不得擅自改变房屋使用性质、结构或者实施其他违法搭建行为。

另外,“二房东”违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的,应由房管部门责令其限期改正,逾期不改正的,处以一定罚款。对于抗拒执法的,由公安部门依据《中华人民共和国治安管理处罚法》,视情节严重程度予以罚款或拘留。

同时《实施意见》规定,将违规“二房东”信息作为不良记录,纳入本市公共信用信息服务平台,供相关管理部门信息共享和符合条件的社会主体依据相关规定查询;对于被处罚的“二房东”,建立“黑名单”,分别抄告工商、地税等部门加强监管,并通报各房地产经纪机构,不得为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。

4、承租人(“群租客”)

通常来看,群租客多为低收入人群,在解决住房问题时存在很大的困难。从社会稳定、安全的角度出发,在开展集中整治会时,相关部门应向“群租客”履行告知义务,并给予“群租客”适当的过渡期限。

但是在落实整改以前,依据本市居住证管理及相关规定,“群租客”将会面临一系列的问题:街镇会通知社区事务受理服务中心暂停办理其居住房屋租赁合同登记备案,暂停受理其居住证、临时居住证申请;对于已经办理居住证的,暂停办理其年度签注;已经办理临时居住证的,暂停其续期手续。

5、相邻业主

针对本市住宅小区中的群租现象,为引导业主积极维护自身的合法权益,本市于20078月出台的《关于抓紧完善业主公约,增补规范租赁行为相关条款的通知》(以下简称《通知》)在《业主(临时)公约》示范文本增补了一系列限制群租的条款。

增补第4条:

承租人严格遵守公约,并将租赁情况书面告知物业服务企业。凡违反本公约出租或转租房屋的,业主委员会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为,业主或承租人应积极予以配合:凡拒不终止租赁行为,损害其他业主或使用人合法权益的,相关业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

因此 经认定为群租的,业委会、业主大会可依据《业主(临时)公约》,约谈教育、书面责成业主终止群租行为;群租中改变房屋功能、破坏承重墙等行为构成相邻妨害的,相邻业主可通过民事诉讼途径,要求排除相邻妨害,维护自身权益。街道办事处、乡镇政府要提供必要的法律援助。业主可直接向法院提起诉讼,也可由业委会依据小区业主管理公约,向法院提起诉讼。

6、物业

物业服务企业应当依据物业服务合同的委托,加强小区出入管理和动态巡查,履行好发现、劝阻、制止、报告责任,并积极协助业主,通过完善门禁系统等技防措施,源头防范群租。

《上海市住宅物业管理规定》第515253条、《管理办法》第28条规定,物业服务企业应当按照乡、镇人民政府或者街道办事处的要求,将居住物业管理区域内的房屋租赁情况,报送房屋所在地社区事务受理服务中心。物业服务企业发现租赁当事人、房地产经纪机构或者房地产经纪人员有违法违规行为的,应当及时予以劝阻、制止,并报告业主委员会或者有关部门。换句话说,物业服务企业对住宅小区内的群租负有管理职责和监管义务。

为更好地实现物业服务企业履行这一监管义务,《通知》增补的第3条赋予了物业服务企业 可以采取一定的措施 

房屋装饰装修期间,允许物业管理企业入户巡视。凡发现违反规定擅自分割搭建,或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改变功能的,物业服务企业有权劝阻制止;经劝阻制止不改正的,物业服务企业在书面告知业主委员会的同时,有权阻止该户施工人员、装修材料、家具物品等进入小区。

7、相关职能部门

群租是一个社会问题,不被允许的不是群租本身,而是群租带来的安全隐患。群租现象的解决需要社会各部门通力合作,仅靠一个部门、一个单位很难实现。

(具体法律、法规及相关规定参见:《中华人民共和国民法总则》中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》《上海市居住房屋租赁管理办法》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市房屋租赁条例》、《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》、《关于抓紧完善业主公约,增补规范租赁行为相关条款的通知》)

 



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